Entendendo a Lei do Inquilinato: O Que Locadores e Inquilinos Precisam Saber
Alugar um imóvel parece simples: um paga, o outro entrega as chaves. Mas, na prática, a coisa pode dar ruim se ninguém souber o que a lei diz. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é o manual do jogo. Serve pra proteger os dois lados: o dono do imóvel e quem vai morar ou trabalhar nele. Conhecer essa lei é essencial pra evitar confusão, dor de cabeça — e processo judicial.
1. Contrato é rei
Nada de confiar só no “boca a boca”. O contrato precisa estar no papel, assinado por ambas as partes, com cláusulas claras: valor do aluguel, reajuste, tempo de locação, responsabilidades, garantias. Sem isso, vira zona.
2. Duração do contrato
O contrato residencial geralmente é feito por 30 meses. Mas pode ser mais curto ou mais longo, desde que haja acordo. Se passar de 30 meses, o proprietário pode pedir o imóvel de volta no fim do contrato sem precisar justificar. Antes disso? Só em casos específicos previstos em lei.
3. Garantias: fiador, caução ou seguro-fiança
Pra evitar calote, o locador pode exigir uma garantia. São três opções principais:
- Fiador: alguém com imóvel quitado que “garante” o pagamento.
- Caução: valor depositado como garantia (normalmente 3 alugueis).
- Seguro-fiança: pago pelo inquilino a uma seguradora.
Só pode ser exigida uma garantia por contrato.
4. Responsabilidades básicas
- Inquilino: pagar aluguel e encargos (água, luz, condomínio), conservar o imóvel, devolver nas mesmas condições.
- Proprietário: entregar o imóvel em condições de uso, arcar com despesas extraordinárias (ex: reformas estruturais).
Nada de empurrar manutenção antiga pro inquilino, hein? Reforma de infiltração de 5 anos atrás é do dono, não do novo morador.
5. Reajuste e revisão do aluguel
O valor pode ser reajustado anualmente, normalmente com base no índice acordado no contrato (IGP-M, IPCA, etc.). Mas revisão fora do reajuste só com acordo entre as partes — ou via ação judicial, se houver abuso.
6. Despejo e quebra de contrato
Se o inquilino parar de pagar, o locador pode pedir despejo. O mesmo vale se o imóvel for usado indevidamente. Já o inquilino pode sair antes do fim do contrato, mas pode pagar multa proporcional, a menos que exista cláusula prevendo isenção (por exemplo, se sair após 12 meses).